Comment fonctionne la défiscalisation avec la loi monument historique ?
Le dispositif issu de la loi Monument Historique est un mécanisme fiscal pensé pour préserver le patrimoine architectural remarquable. Au cœur des démarches de réhabilitation immobilière, il permet l'imputation directe des dépenses de travaux sur le revenu global, sans limitation de montant.
Florent Olmi souligne la singularité de cet avantage fiscal : « c'est un dispositif très intéressant puisqu'il n'a aucun plafond et il va donc impacter très fortement l’impôt sur le revenu ». Concrètement, un acquéreur qui engage d'importants travaux de rénovation sur un bâtiment classé ou inscrit au titre des monuments historiques peut déduire l'intégralité des dépenses de ses revenus imposables ordinaires, comme ses salaires.
Quels sont les avantages fiscaux de la loi monument historique ?
Contrairement à la défiscalisation Malraux, qui s'applique au sein d'un site patrimonial remarquable avec une réduction d'impôt plafonnée à 400 000 € sur quatre ans, la loi sur les monuments historiques autorise une déduction intégrale et sans plafond.
Florent Olmi distingue deux situations selon la nature des revenus de l'investisseur : « le premier avantage fiscal est pour les titulaires de revenus fonciers. Ils vont pouvoir, comme le dispositif revenu foncier ou déficit foncier, réduire leurs revenus fonciers imposables ».
Pour les contribuables qui ne disposent pas de revenus locatifs préalables, le cas de figure majoritaire sur ce marché, le levier réside dans l'effacement direct de la base imposable globale.
Comparatif avec les autres leviers de rénovation
- Loi Monument Historique : déduction intégrale des travaux sur le revenu global (selon la TMI), sans aucun plafond de dépenses, exclusion totale du plafonnement des niches fiscales, engagement de conservation de 15 ans ;
- Loi Malraux : réduction directe d'impôt (jusqu'à 30 %), dépenses de travaux limitées à 400 000 € sur quatre ans, hors niches fiscales, obligation de location nue pendant neuf ans ;
- Déficit Foncier : imputation prioritaire sur les revenus fonciers existants (avec report possible de 10 700 € par an sur le revenu global), sans plafond sur les loyers taxables, hors niches fiscales, engagement de location de trois ans.
Quel niveau de revenu faut-il avoir pour investir en monument historique ?
Cette stratégie de défiscalisation Monument Historique cible en premier lieu les contribuables fortement fiscalisés. Florent Olmi rappelle que l'efficacité du mécanisme est liée au barème de l'impôt : « ce sont les contribuables qui sont soumis aux tranches marginales de l'impôt sur le revenu, donc les trois dernières tranches : la tranche à 30 %, à 41 % et à 45 % ».
Pour tirer pleinement parti des atouts offerts par le monument historique, la loi suppose un socle de rémunération élevé : « pour être soumis à la tranche à 41 %, pour un contribuable célibataire, il faut avoir à peu près 80 000 € de revenu par an et pour un couple, c'est 160 000 € par an ».
Quelles sont les conditions et obligations de la loi monument historique ?
Pour valider l'avantage fiscal, la loi monuments historiques fixe trois obligations :
- La première exigence légale est de « conserver la propriété de l'immeuble pendant 15 ans » ;
- La deuxième condition porte sur la destination des locaux rénovés : à l'achèvement du chantier, le bien doit être « affecté au moins à 75 % à de l'habitation » ;
- Enfin, dès lors que le propriétaire choisit d'imputer les factures de travaux sur son revenu global, il s'engage obligatoirement à louer le logement pendant une période minimale de trois ans.
Comment Nouveau Siècle sécurise un investissement Monument Historique en montage ASL ?
Florent Olmi explique notre approche, chez Nouveau Siècle, qui sécurise les clients grâce à un contrat que l'on appelle contractant général. Dans ce contrat, nous prenons l'engagement de “réaliser des travaux avec l'ensemble des techniques qui seront mises à la charge du client pour un prix ferme et définitif ».
Pour en savoir plus sur les programmes Nouveau Siècle éligibles à la loi monument historique, rendez-vous sur notre espace partenaire.