Les objectifs poursuivis par l’État à travers les dispositifs fiscaux immobiliers
L'État met en place des dispositifs d'incitation fiscale avec plusieurs objectifs. Florent Olmi nous explique les trois principaux :
- Objectif environnemental : « l’amélioration des performances énergétiques des logements et des immeubles qui vont être restaurés. »
- La préservation de l’héritage architectural : « restaurer des immeubles anciens et préserver le patrimoine français. »
- Rôle social : « remettre sur le marché locatif des immeubles délabrés ou abandonnés. »
Les spécificités de l’investissement immobilier ancien avec dispositif fiscal
Cet investissement est différent d'un achat immobilier classique. Cela s’explique notamment par deux facteurs :
Le premier est l’avantage fiscal lié à l’opération d’investissement. Florent Olmi rappelle que, selon l'éligibilité du projet, plusieurs dispositifs peuvent être mobilisés : « les dispositifs de réduction de l'impôt sur le revenu Malraux, Denormandie et les régimes des Monuments Historiques et des Déficits Fonciers. »
Le second facteur est la valeur intemporelle de cet investissement. Les clients acquièrent souvent un morceau d'histoire : « certains immeubles peuvent être protégés au titre des monuments historiques, donc il y aura une valeur patrimoniale plus importante. »
Les profils de contribuables concernés par ce type d’investissement
Ces mécanismes d'investissement sont adaptés à des profils spécifiques de contribuables qui cherchent à optimiser leur fiscalité. Florent Olmi identifie deux catégories principales.
La première catégorie correspond à des propriétaires immobiliers qui ont des revenus fonciers élevés : « l’investissement va permettre de venir gommer leurs revenus fonciers imposables. »
La seconde catégorie vise les contribuables avec un niveau de revenu élevé, qui par conséquent les expose à une forte pression fiscale. Ils sont soumis aux tranches marginales les plus importantes de l’impôt sur le revenu. L’investissement leur permettra d’impacter l'impôt sur le revenu, au niveau de ces tranches marginales.
Les avantages fiscaux et patrimoniaux offerts par les dispositifs existants
La France propose plusieurs dispositifs, chacun avec un mécanisme différent.
Le Déficit Foncier est le plus direct en termes d'impact sur les revenus locatifs : « il permet d’impacter directement, avec des travaux, le montant des revenus fonciers imposables. »
Le régime des Monuments Historiques offre une portée plus large : « assez similaire à celui des revenus fonciers, sauf qu’il va concerner des immeubles spécifiques protégés au titre des Monuments Historiques. Il a un impact plus important, car il affecte directement l’ensemble des revenus imposables. »
Enfin, le dispositif Malraux prend la forme d’une réduction d’impôt directement calculée sur le montant des travaux.
Des dispositifs fiscaux qui conjuguent optimisation patrimoniale et intérêt général
Pour l'investisseur, l’objectif est de réduire l’impôt sur le revenu. Pour cela, il y a deux possibilités : « soit directement avec une réduction d’impôt sur le revenu, soit indirectement en réduisant l’assiette soumise à l’impôt sur le revenu. »
Cependant, au-delà de la seule fiscalité, ces solutions ont des retombées positives pour la collectivité : « côté État, ce dispositif permet de restaurer les immeubles anciens qui ont une certaine valeur patrimoniale. Les investisseurs privés vont venir suppléer l’Etat, qui peut avoir des difficultés à restaurer les centres historiques. Cela a une vocation patrimoniale et aussi sociale puisque ça va remettre sur le marché des appartements qui étaient vacants ou des immeubles qui étaient délabrés. »
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