Comment fonctionne la loi Malraux ?
Le dispositif issu de la loi Malraux est un mécanisme fiscal spécifiquement pensé pour la sauvegarde urbaine. Il repose sur la restauration complète d'immeubles anciens situés dans les centres historiques. Florent Olmi précise que ces bâtiments ne peuvent pas se trouver n'importe où : ils doivent être localisés au sein de secteurs géographiques définis, juridiquement appelés Site patrimonial remarquable. C'est cette localisation précise qui ouvre le droit à l'avantage fiscal.
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux ?
À la différence du déficit foncier (qui vient déduire les charges des revenus), un des avantages de cette solution de défiscalisation Malraux est que l'investisseur va ici bénéficier d'une « réduction d’impôt sur le revenu qui va être de 30 % du montant des travaux payés ». L'État a mis en place un plafond pluriannuel fixé à 400 000 € sur quatre ans, ce qui offre un impact fort et direct sur l'impôt à payer.
À qui s’adresse la loi Malraux ?
Ce type de projet s'adresse à des contribuables cherchant à optimiser leur fiscalité, comme les chefs d'entreprises, les professions libérales, les salariés, les cadres… Florent Olmi énumère les profils typiques : « on va retrouver les chefs d’entreprise bien évidemment, on va retrouver des professions libérales, des salariés également, des cadres ». L'objectif de l'opération est de venir impacter les tranches marginales d'imposition les plus hautes, c'est-à-dire celles à 41 %, et à 45 %.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Malraux ?
Comme pour le régime des monuments historiques, l'investisseur doit se plier à certaines règles. La première est de « prendre un engagement de location de neuf ans et de le respecter ». Ensuite, l'opération de réhabilitation immobilière doit avoir pour objet la restauration complète de l’immeuble, ce qui inclut impérativement les parties communes et les parties privatives.
Quelles sont les garanties d’un investissement en loi Malraux ?
Pour sécuriser ces chantiers, ces montages s'appuient sur la VIR, ou Vente d'immeuble à rénover. Florent Olmi rappelle qu'il s'agit d'un « cadre légal qui a été mis en place pour protéger les investisseurs » sur les bâtiments anciens. Ce cadre est particulièrement rassurant puisqu'il offre des protections identiques à celles de la VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) réservée aux programmes neufs. L'acquéreur bénéficie ainsi d'une garantie financière d’achèvement et de dommages ouvrages.
Pour découvrir un projet Malraux, rendez vous sur la page de la Rue Serpenoise, Metz.