Qu’est-ce que le déficit foncier et comment fonctionne-t-il ?
Le déficit foncier est un mécanisme comptable et fiscal qui permet d'imputer le montant de travaux de rénovation sur les loyers perçus, appelés revenus fonciers. Florent explique le principe : « L'idée, lorsqu'on perçoit des revenus fonciers issus de la location d'un immeuble nu, c'est d'impacter ces loyers par des travaux réalisés sur des immeubles à restaurer ». Si le montant de cette réhabilitation immobilière est supérieur aux revenus dégagés, un déficit est créé. Ce déficit foncier imputable sur revenu global permet d'alléger les revenus de l'investisseur (c'est-à-dire l'ensemble de ses autres revenus) dans la limite d'un plafond fixé à 10 700 € par an.
Quels sont les avantages fiscaux du déficit foncier sur les impôts ?
Le principal avantage de cette solution de défiscalisation immobilière est de gommer la pression fiscale sur les loyers. Florent rappelle que les revenus fonciers sont aujourd'hui les revenus les plus lourdement taxés : “Ils vont supporter la tranche marginale de l'impôt sur le revenu de l’investisseur et les contributions sociales de 17,2 %”. L'effet du déficit foncier sur l'impôt est immédiat : en réalisant des travaux sur d'autres biens immobiliers acquis pour l'occasion, le propriétaire va réduire ses revenus fonciers. C'est un avantage fiscal majeur pour réduire son impôt par le déficit foncier et protéger la rentabilité de ses actifs.
À qui s’adresse le déficit foncier ?
En matière de gestion de patrimoine, ce dispositif s'adresse en priorité aux contribuables qui sont déjà propriétaires d'un parc immobilier qui génère des loyers fortement imposés. L'objectif principal est d'effacer cette fiscalité. Florent Olmi souligne que c'est également une excellente stratégie pour les primo-investisseurs qui réalisent un investissement locatif avec travaux : “Ils vont aller chercher les 10 700 € imputables sur leur revenu global annuel. De plus, l'éventuel excédent de déficit est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans”. Ils protègent donc les futurs loyers de leur premier investissement sur une longue durée.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier ?
Contrairement au dispositif Malraux qui impose que le bien soit situé dans un site patrimonial remarquable, ou au régime des monuments historiques qui exige un classement spécifique, le déficit foncier est plus souple géographiquement. Toutefois, il y a une règle : “C'est une location nue obligatoirement” précise Florent Olmi. Il n'est d'ailleurs pas possible de cumuler déficit foncier et location meublée : si le bien est loué meublé, l'investisseur bascule dans un autre régime fiscal (celui des BIC, assimilé à une activité commerciale).
Quelle est l’obligation de location en déficit foncier ?
Il n'y a pas d'engagement de location aussi long que pour la loi Malraux (qui est de 9 ans). Néanmoins, il y a une condition stricte qui encadre l'imputation sur le revenu global. Si l'on ampute son revenu global de ces fameux 10 700 €, il faut obligatoirement respecter un engagement de location nue de 3 ans.
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