LES CRITÈRES DE SÉLECTION D’UN PROJET NOUVEAU SIÈCLE
Il y a un processus rigoureux pour la sélection des projets par Nouveau Siècle. L'objectif est de trouver un bien immobilier qui nécessite des travaux importants pour justifier le dispositif d'investissement. Nouveau Siècle recherche des biens situés dans un marché locatif tendu ou un bassin d'emploi, pour justifier une location ou une valorisation. L'immeuble doit être inscrit ou classé au titre des monuments historiques, ou se trouver dans un site patrimonial remarquable, ou, dans le cadre du dispositif de déficit foncier, être très bien placé, idéalement en hyper-cœur de ville.
L'expertise et la sécurité offertes par le groupe Bouygues Immobilier sont un avantage pour Nouveau Siècle. Chaque projet est examiné en détail par des comités d’engagement stricts, où sont analysés des éléments tels que le bassin d'emploi, la démographie et l'emplacement. Un projet ne sera validé que s'il passe tous les comités d'exigences et les critères de l'écosystème Bouygues. Une attention est aussi portée au choix des entreprises, sélectionnées de façon sur-mesure pour chaque chantier de réhabilitation mené par Nouveau Siècle.
LES MONTAGES JURIDIQUES POUR LA RÉHABILITATION
Nouveau Siècle propose deux types de montages juridiques pour les opérations de réhabilitation :
- Le montage en VIR (Vente d'Immeuble à Rénover) - équivalent à une VEFA dans l'ancien, il offre de bonnes garanties : un délai contractuel de livraison et une garantie financière d'achèvement. La contrepartie se trouve dans les frais de notaire qui s'appliquent sur la totalité du prix (immobilier en l'état plus travaux) ;
- Le montage en ASL (Association Syndicale Libre) - ce montage est indispensable pour les opérations en Déficit Foncier ou Monuments Historiques non éligibles à la VIR. L'avantage notable est que les frais de notaire s'appliquent simplement sur le foncier en l'état.
Le cadre juridique de la VIR garantit des prix fermes et définitifs ainsi que des délais contractuels de livraison, ce qui n'est pas une obligation pour les montages en ASL. Néanmoins, comme l’explique Alexandre d’Abbundo, “Nouveau Siècle s'engage pour ces deux montages, à livrer des opérations avec des prix fermes et définitifs et des délais contractuels de livraison”.
LES OBJECTIFS CLIENT ET PROFILS PAR DISPOSITIF FISCAL
Sans compter la sensibilité au patrimoine, les objectifs principaux pour les clients sont les suivants :
- Répondre à une pression fiscale importante, notamment pour ceux se trouvant sur des tranches marginales à 30 %, 41 % et plus ;
- La constitution d'un patrimoine rare et différenciant ;
- L'obtention d'un complément de revenus pour la retraite ;
- La transmission aux enfants, un objectif très important pour notre type de clientèle.
Les profils clients sont variés selon le dispositif fiscal :
- Malraux : clients en TMI (Tranche Marginale d'Imposition) à 30% ou 41%, souvent des cadres supérieurs ou chefs d'entreprise ;
- Monument Historique : population plus fortement imposée (TMI 41% et plus) avec des volumes d'investissement élevés, incluant chefs d'entreprise, professions libérales (médicales et juridiques) ou salariés à revenus exceptionnels ;
- Déficit Foncier : cible d'investisseurs qui ont déjà des revenus de nature foncière (loyers, fermage), comme des propriétaires d'appartements, viticulteurs ou agriculteurs. Une cible méconnue concerne aussi les investisseurs ayant réalisé des dispositifs locatifs antérieurs (Pinel, Duflot, Scellier...) et qui sont aujourd'hui fortement imposés sur leurs revenus locatifs.
LES MOTIVATIONS D’ACHAT D’UN PROJET NOUVEAU SIÈCLE
Les arguments qui emportent la décision d'achat chez Nouveau Siècle sont multiples et vont au-delà de l’avantage fiscal. Selon Alexandre d’Abbundo “aujourd'hui chaque client Nouveau Siècle a une vraie appétence et une vraie volonté d'être un contributeur, à son échelle, de la réhabilitation du patrimoine historique français”.
À cela s'ajoutent une incidence fiscale forte et une rentabilité des revenus locatifs et l’acquisition d'un bien d'exception, un bien patrimonial à transmettre à ses enfants.
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