Le démembrement de propriété, une solution de transmission compatible avec les biens éligibles Monuments Historiques et Déficit Foncier

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale fiscale efficace. Contrairement aux idées reçues, la donation de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien immobilier Monuments Historiques ou Déficit Foncier lors de l’acquisition est compatible avec le bénéfice de la déduction fiscale.
Voici quelques explications :

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est particulièrement prisé en matière de transmission, notamment entre parents et enfants. Il consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts :
- L’usufruit, qui permet de jouir du bien (l’occuper ou le louer) et d’en percevoir les revenus. Il revient généralement aux parents.
- La nue-propriété, qui donne la propriété du bien sans pouvoir en jouir dans un premier temps. Elle est généralement attribuée aux enfants. La pleine propriété revient sans cout fiscal au nu propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Le démembrement peut être temporaire, par exemple 15 ans ; dans ce cas, l’usufruit s’éteint à l’issue des 15 ans et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.

Le démembrement peut être viager, dans ce cas l’usufruit existe tant que l’usufruitier est vivant. A son décès, l’usufruit disparaît et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.

Compatibilité avec le régime du Déficit Foncier et des Monuments Historiques

Contrairement aux régimes Malraux ou Pinel, le démembrement est compatible avec les régimes Déficit Foncier et Monument Historique.
Une convention doit prévoir que l’usufruitier prenne en charge l’intégralité des travaux d’entretien (art. 31 bis du code général des impôts).
L’usufruitier peut alors déduire ces travaux, ainsi que les intérêts d’emprunt associés de ses revenus fonciers . Le déficit foncier généré est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € par an (ou sans limite si l’immeuble est inscrit ou classé Monument Historique), le solde de ce déficit est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Attention : dans le cas d’un bien Monument Historique, l’obligation de conservation pendant 15 ans s’applique à la fois à l’usufruitier et au nu-propriétaire.

Exemple de mise en œuvre

Un couple de 55 ans avec un enfant acquiert le bien suivant :

Foncier 80.000€
Travaux 320.000€
Total 400.000€

L’achat du foncier peut être démembré de la manière suivante :

Les parents acquièrent l’usufruit 40.000€
Leur enfant acquiert la nue-propriété 40.000€

Le calcul de l’usufruit est effectué en tenant compte de l’âge des parents.

La donation des parents à leur enfant peut se faire avant ou au moment de l’acquisition, en liquidités ou directement sur le bien. L’intervention d’un notaire est essentielle pour sécuriser cette opération. Une convention devra prévoir la répartition du coût des travaux à réaliser entre l’usufruitier et le nu propriétaire. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à un enfant tous les 15 ans sans droits ; au-delà, le taux est généralement de 20 %.
Les parents financent les travaux et les déduisent de leurs revenus fonciers. (Si un déficit foncier est constaté il s’impute sur le revenu global à hauteur de 10.700 € sous le régime des revenus fonciers ou sans limite sous le régime Monument Historique selon le cas de figure).

Le bien, d’une valeur de 400.000€, reviendra ainsi à l’enfant à l’extinction de l’usufruit (décès des parents ou durée prédéfinie) avec des droits de successions nuls (dans l’exemple visé ci-dessus)

Les avantages du démembrement pour l’usufruitier (généralement les parents)

Optimisation fiscale de la transmission : le démembrement permet de transmettre un bien immobilier à ses enfants, en optimisant la fiscalité de la transmission ;
Jouissance du bien : les usufruitiers perçoivent les revenus issus de la location du bien (ou peuvent décider de l’occuper s’ils le souhaitent) ;
Bénéfice du Déficit Foncier ou Monument Historique : les usufruitiers profitent des déductions des revenus fonciers ou du revenu global des différentes charges inhérentes à la gestion et à l’entretien de ce bien (travaux de rénovation, charges, intérêts d’emprunt…) ;
Protection du conjoint survivant.

Les avantages du démembrement pour le nu-propriétaire (généralement les enfants)

Pas d’impôts sur la fortune immobilière ;
Optimisation de la fiscalité liée à la transmission d’immeuble.

Conclusion

Le démembrement est le montage idéal pour acquérir un bien avec travaux déductibles. Ce montage est compatible avec l’avantage fiscal Déficit Foncier ou Monument Historique. Il permet de plus d’optimiser les droits de succession afin de transmettre le bien.“““
Il est indispensable d’organiser le démembrement avec l’appui du notaire de l’acquéreur donateur.
Il est également recommandé de demander conseil à votre Conseiller en Gestion de Patrimoine.

Chez Nouveau Siècle, nos conseillers vous accompagnent du début à la fin de votre projet d’investissement immobilier et de valorisation patrimoniale.

« L’analyse présentée dans cette note sur le démembrement de propriété a été rédigée en collaboration avec notre partenaire la société d’avocats TAX TEAM et CONSEILS, représentée par Maître Florent OLMI, Avocat Associé, fiscaliste référent de Nouveau Siècle. Elle atteste de la solidité juridique et fiscale des mécanismes exposés, dans le respect du cadre réglementaire en vigueur. »